宁波荣安地产资金链，「房企年报」荣安地产：增收不增利 近几年猛加杠杆拿地

股票投资是一种需要谨慎的投资方式，投资者需要有正确的投资理念和风险意识，避免盲目跟风和过度自信，以免造成不必要的损失。股富网将带你了解宁波荣安地产资金链，希望你可以从中得到收获。

「房企年报」荣安地产：增收不增利 近几年猛加杠杆拿地

答 出品：大眼楼管

作者：肖恩

荣安地产22日发布2020年年报，公司2020年实现营业收入111.78亿元，同比大幅增长67.77%，而净利润为17.43亿元，同比却减少7.75%。此外，全年经营活动产生的现金流量净额-107.28亿元，是为 历史 最大现金净流出额。

荣安地产这几年销售发力较猛，而且拿地面积也持续大幅超过销售面积，但杠杆率上升的也很快。作为聚焦在宁波及长三角的区域房企，荣安地产在行业政策大幅收紧的2020年，依然选择逆势加杠杆，大量资金流出至合作项目公司。

收入增67.77% 利润降7.75%

荣安地产年报显示，公司2020年实现营业收入111.78亿元，同比大幅增长67.77%，而净利润为17.43亿元，同比却减少7.75%。

这主要是由于3方面的原因所致。其一，荣安地产的毛利率出现了大幅下滑，从2019年的41.61%的高位，骤然下滑至2020年的26.59%，下滑了近15个百分点。这主要是结转项目的单位面积成本大幅上升铅衫渗所致。在塌吵房地产行业利润率趋势性走低的当下，荣安地产的下滑更快，26.59%毛利水平在行业中也仅处于中等偏下的水平。

其二，体外项目盈利变差，荣安地产过去一年从对外投资的项目中获取的投资净收益为1.91亿元，较2019年的2.46亿元明显下降。而事实上，荣安地产去年长期股权投资较期初增加 68.97%，主要系报告期公司房地产合作开发项目增多。投入增多，收益下滑，荣安地产在体外的项目盈利能力也在下滑。

其三，资产的公允价值变动收益出现了较大波动，由2019年的盈1.06亿元，转变为2020年的亏1.47亿元。由于报表显示并不是投资性房地产及长期股权投资的减值，或是金融资产的减值。

近几年猛加杠杆拿地

荣安地产始创于1995年，是宁波第一家房地产上市公司，荣安地产一直是偏于宁波、深耕长三角一隅的区域房企。过去多年发展相对缓慢，但荣安地产在最新一轮小周期（2017年至今）中快速成长，2018年、2019年、2020年权益销售增速分别为149%、62%、32.5%，在行业普遍降速的环境下，荣安地产逆势实现较高速的成长。

这主要是由于荣安地产近几年一改以往温吞的风格，加杠杆拿地的槐脊缘故。2020年公司全口径实现住宅签约收入448.12亿元，销售面积133.23万平米，同期新增土地储备计容建筑面积305.36万平方米，总价款302.83亿元，权益价款258.3亿元。权益价款几乎等于权益销售款，而拿地面积/销售面积达到229%，较2019年力度明显加强。

荣安地产的资产负债率由2017年的67.88%迅速攀升至2020年的84.46%。按照荣安的策略，其意图严格控制拿地成本，适度增加土地储备，以实现规模与利润的平衡增长。2020年，公司的销售均价33635元/平米，而拿地的折合单价10083.5元/平米，地价占售价的1/3，显然毛利率从高位下滑是必然。

这便是导致去年利润反而下滑的缘故，可见荣安地产的规模和利润并未能平衡成长。不过，荣安地产的销售增速预计也将下滑，公司及所投资的公司2021年计划实现销售签约收入约500亿元，较2020年仅增长11.58%。由于公司近几年的拿地面积较多，销售额预计增速放缓的原因或是由于销售和定价充满不确定性。

经营现金流 历史 性大幅流出

年报显示，荣安地产去年全口径实现住宅签约收入448.12亿元，住宅销售回款377.50亿元，不过公司现金流量表显示，销售商品和服务收到的现金流仅199.37亿元。

此外，荣安地产2020年的经营活动现金流净额出现大幅流出的情况，达到107.28亿元创 历史 最高。扣除拿地过程中的资金流入流出，现金流出现如此巨大流出的原因，是公司主营成本的支出高达305.44亿元，相较于2019年的139.22亿元大幅增加，而事实上公司2020年结转的营收增长仅67.77%，公司的开支明显加大。

值得一提的是，荣安地产长期股权投资近几年猛增，去年增加 68.97%，而应收账款较上期增加167.64%，主要系报告期公司合作开发项目增多，应收参股公司的工程款、咨询服务费增加所致。荣安地产加杠杆地向外部合作公司输送流动性。

荣安林语秋月房子跌得这么快

答 今年以来，奉化的行情把很多人看傻了。

就拿最近的宝龙TOD奉甬新城来说，十期451套高层领出预证，0户线上登记，在各大中介的共同努力下，开盘当日仅售出4套，与之前十开十罄的战绩比相去甚远。

此外，江口的荣安艺尚湾，方桥的荣安林语秋月近期加推，去化也不尽理想，当日销售都不足15%。

图片源自华星研策

据华星研策近一年奉化开盘去化监测数据显示，今年奉化开盘去化率是近两年的最低点。

不仅是偏远的萧王庙、溪口等乡镇板块，就连此前“日光”、“千人摇”的高热度板块主城区、方桥也是如此。

奉化的新房不好卖了，已成为当下楼市的共识。

1

奉化的热源于政策的利好。

2016年，奉化撤市设区，开始融入主城。这一次行政区划调整，意在南拓。奉化拥有大片待开发土地，离主城区又近，正好能承担起主城区的功能外溢。

尤其是当年的当红炸子鸡——方桥。距离上，方桥是奉化距离宁波主城最近的板块。配套上，白纸作画，各方面都在规划建设中。

已通车的机场快速路和地铁3号线 （Live宁波摄于21.8.10）

交通方面，纵向有机场快速路，横向有鄞城大道。另外，地铁3号线鄞奉段去年已经通车，未来考虑在方桥站与地铁2号线衔接，大大缩短奉化与宁波主城的通勤时间。

医疗配套，宁波市第一医院异地建设，选址方桥，目前正在进行外立面的施工，预计2023年可投入使用。

△宁波第一医院位于方桥的异地院区实景 （Live宁波摄于21.8.10）

孩子读书问题也不用担心，从幼儿园到公办学校全部崭新建成。

方桥街道中心幼儿园19年投入使用 （Live宁波摄于21.8.10）

方桥首个九年一贯制学校——上海师大附属宁波实验学校也已建成交付，并完成了首届招生工作，今年9月将正式开学。

上海师大附属宁波实验学校实景 （Live宁波摄于21.8.10）

商业方面的建设进度则有点落后。目前金茂的TOD综合体在建，预计2024年建成。地铁琎琳站西侧，总建约14万的商住地块也在5月由绿地&中交竞得，未来除了住宅，还将建设TOD商务中心。

宁波生命科学城效果图，来源于网络

同时，方桥所在的宁南新城也在积极引进导入产业。去年，中交未来城的中交壹里科创云廊开工，“4+10”家行业领军企业携手入驻，还有总投资约46.9亿的宁波质子医院落地。

金茂打造的生命科学城，大力发展“大健康产业”，除了宁波第一医院，总投资约8个亿的奉盛国际医疗健康管理中心、以及妙健康数字2030宁波城市总部等项目都已确定落位。

2

在楼市上，宁波17年出台限购、限售政芹和旅策，而19年还“不限售不限购”的方桥，对购房者来说，简直“太香”了。

种种概念和配套落地，房价1字头的低门槛，吸引了大量投资客的涌入。

方桥第一个新盘——宁南金茂悦，达到万人登记的热度。此后，荣安林语春风、绿城桂语朝阳、保亿未来风景里、华鸿国璟府等一众新盘“逢开必光“是常规操作。

还有楼盘，几百套可售房源，线上开盘仅几秒时间，所有房源全部售罄，去化率高达100%。

当时用“一房难求”来形容方桥，再恰当不过了。

方桥的热基本上是由投资客捧起来的，部分楼盘投资客占比起码在70%。

我的一位同学，拆迁之后手上有闲钱，限购圈内房票占满，去年一口气买了两套方桥的房子。

因为没房票而涌入方桥的外地人，更是数不胜数。

3

但限购限售后，现在的方桥，已经可以随到随买了。此前“日光”的情况，早已不复存在。

前两天，我特意跑了一趟方桥嫌凳。方桥目前只有1盘在售，2盘待售。

荣安林语秋月是方桥唯一有房源在售的新盘，今年共加推了三次。

1月首开当日去化70%，4月二批开启分销，当日去化69%，8月三批次，当日去化仅9%。

我们到达售楼处的时候是下午2点半左右，售楼处里没有一个客户，门口的登记表还是空白一片。

置业顾问告诉我，限购之后，客户减少很多，目前来购房的基本是刚需。

根据现场的销控表看，前两批次还有少量顶天立地的余房在售，三批次去化不到1/4，楼层、朝向都可以随便选。

荣安林语秋月现场（Live宁波摄于21.8.10）

随后我们又棚带来到了马路对面的蓝光月映华章，去年12月首开还算顺利的蓝光月映华章，因为蓝光集团资金问题，如今工地已停工，陷入“烂尾”危机。

售楼处内仅一位物业人员和一位营销人员，据透露，目前正在与几家开发商恰谈第三方合作事宜。

此前有不少一期业主前来询问工程进度问题，现场工作人员表示，蓝光并没有跑路，只要等第三方合作达成，将会开展复工和二批次销售等工作。

蓝光月映华章工地实景（Live宁波摄于21.8.10）

从现场工地实景看，首批开工的楼栋大部分已出地面4-5层，不过与对面的荣安林语春秋月相比，进度明显落后不少，据悉，已停工大半年了。

4

当然，出现“烂尾”危机，并不是方桥市场冷到房不掉，导致资金链断裂，主要还是开发商自身问题。

目前方桥在建的其他几个新盘项目，基本都在顺利开展建设工作。保亿未来风景里顺利交付，宁南金茂悦已建成，荣安林语春风、绿城桂语朝阳、华鸿国璟府等盘也已结顶。

方桥在建新房实景，左为荣安林语春风，右为宁南金茂悦 （Live宁波摄于21.8.10）

虽然遭受去年二套首付需6成，今年限购限售等调控政策影响，大大打击了投资客，使整个方桥热度下降不少。

但方桥的价格和地段，在整个宁波依然有优势。一些买不起主城区房子的购房者，尤其是工作在南商、鄞州核心区的刚需还是会选择方桥。

二手房市场，新盘还未大量交付，仍以安置房为主，投资客抛售现象未出现。

无论是刚交付的商品房保亿未来风景里，还是次新安置房方阳紫薇苑、百合苑，均价基本都与新房持平，价格整体平稳，在2万/平左右。

5

与当下低迷住宅市场形成了鲜明对比的是火热的土拍市场。

今年开年，方桥一宗宅地土拍，21家开发商参与竞拍。最终，地块以12985元/㎡+27700㎡人才房由华鸿拿下，实际地价高达近1.7万/㎡，刷新奉化地价天花板。

在5月的首批集中供地中，绿城以封顶楼面价+自持租赁住房2600㎡、荣安以封顶楼面价+人才安居专用房800㎡各拿下一宗宅地，以及上面提到的绿地&中交竞得的商住地块也是经历了多轮竞价。

按常理来说，奉化的市场降温如此明显，开发商拿地会更加谨慎才是，如此反常的现象在很大程度上也能说明，房企对奉化依旧充满信心，奉化楼市的利好也远未出尽，未来依旧可期。

限购、限售、限贷，虽然会让新房市场短期出现惨淡的情况，但对投资客的打击，也是为了能让自住刚需更好的入场。后续以自住为主，反而会让市场趋向稳健。

在方桥转了一圈后，我发现比起建设如火如荼的住宅项目，产业项目、商业配套项目的进度还是相对落后的。

现阶段的方桥城建面，大片的农田与村庄，稀少的人流与车流，几个新建成的小区入住率不高，缺少活力，新城建设还在起步阶段。

要产业、要就业、要人是未来板块需要重点攻克的课题，好在去年开始陆续有项目签约落地，方桥所在的“宁南新城”也被纳入宁波“十四五”城市发展重点区块，区域价值持续提升，再给方桥一点时间。

宁波“地王”蹊跷退地 宁波地王

答 两年半以前，131轮竞价捧出宁波“地王”。时至今日，昔日“地王”却成为“烫手山芋”。6月22日，浙江宁波上市公司荣安地产(000517.SZ)发布公告称，前一天，其控股子公司宁波康信置业有限公司（下称康信置业）与宁波市国土局签署协议，将2009年底取得的宁波市鄞州新城区庙堰-4号地退回。宁波市国土局不但退回23.07亿元土地出让金，同时给予康信置业4.15亿元的赔偿。

公告同时称，收回全部土地出让金并获得赔偿后，将直接影响该公司当年损益，预计可增加利润9000万元左右。

虽然荣安地产公告称，解除土地出让合同是“因该宗地块所在村村民有上访等原因，导致该重大合同未能按约定的进度执行”。但在众多业内人士看来，房地产调控之下，市场低迷，致使此地块的开发已无利可图,才是其退地的真正原因。而所谓“村民上访”给其提供了一个不仅可以全身而退，而且还能获得巨额赔偿的绝好理由。

“地王”褪色

从宁波鄞州区核心商圈万达广场往东，步行约20分钟，就能看到一片围墙隔断的空旷地块，这就是庙堰-4号地。它的一侧则与宁波最大的湿地公园相连，可谓寸土寸金。

在2009年土地市场火热之时，开发商一度展开对此地块的争夺。最终，荣安地产经过131轮竞价，以23.07亿元的价格，击败万科、雅戈尔置业等公司拍得此地，成为当年宁波总价“地王”。

2009年，宁波的土地市场成交面积和价格同比大幅上涨，并以高达488亿元的土地出让金额居全国第六。

然而， 2010年4月，被称为“最严厉的房地产调控政策”的“新国十条”出台，使得市场骤冷，宁波土地市场一落千丈，土地流拍大量出现，即使拍出也大多以底价成交。

此轮调控延续至今。

据宁波本地媒体报道，目前宁波的楼市打8折都很难达到促销目的，常常要打7折，才能换来成交量。在此背景下，当年的“地王”，处境已然尴尬。

荣安地产董秘胡约翰对《财经》记者表示，庙堰-4号地的楼面价高达每平方米13765元，要收回成本，房价至少要达到每平方米2.5万元，就目前而言，市场价仅为2万元左右，强行开发，必然亏本，“如果房地产市场很好，那么对于这么一块黄金地块，我们也可以选择不退地。”

宁波地产界亦一度传言“荣安地产资金链可能困难”。根据2012年一季度季报，该公司资产负债率已经达到77.34％，账面现金为4.67亿元。一位宁波业内人士称，一个房地产项目仅工程款就需四五亿元。

胡约翰则否认资金链出问题的说法，他表示，在此轮房地产调控政策出台以后就没再拿新地。另外，2011年上半年以来该公司的几个项目都进入预售状态，虽然价格下跌，即使稍有亏损，现金流仍可保证。

在2009年12月份拍得土地之后，荣安地产于次年3月便交清了土地款项。按照出让协议，政府应在2010年3月31日前交地，半年后项目开工，建设高档住宅，两年内竣工。

据鄞州区国土分局副局长郑琦介绍，到2010年10月、11月份，荣安地产方面就以无法按期开工为由，两次口头提出退地要求。经过协商，2011年4月，鄞州区国土分局与康信置业签订补充合同，把开工日期推迟到2011年12月底。

但在2011年5月、7月，康信置业继续以书面形式向鄞州区国土分局和区政府提出要求结束土地出让。

荣安集团一直是宁波市的纳税大户。胡约翰说：“我们每年都是宁波市纳税50强，去年排名27位，纳税主要就在鄞州区。”这也增加了荣安地产的谈判能力。

巨额赔偿

然而，荣安地产掌握的最有力理由是“差乱村民阻挠施工”影响工期。

庙堰-4号地占地150多亩，涉及两个村庄，其中，吴陆周村100亩左右，庙堰村50亩左右。

无论鄞州区国土分局副局长郑琦，还是庙堰村所在的钟公庙街道办事处副主任竺益忠、庙堰村村主任陈国龙以及普通村民都承认，确实有村民阻挠施工。

根据当地派出所的出警记录，村民阻挠施工队进场的事件至少发生过三次。多次参与现场调解的竺益忠称，每次劝解，一方面是劝散村民，另一方面也让施工队暂停施工。有庙堰村村虚隐档民表示，曾发生施工队殴打村民的事件，但当地官方对此否认。

村民的最后一次阻挠，发生在2011年6月。三个月后，携晌开发商进行了最后一次填土作业。但一个月后，康信置业就发出律师函，再次要求国土分局解除出让合同。直至2012年2月，康信置业向浙江省高级法院提起诉讼。

郑琦表示，考虑到地块标的额高达23亿元，一旦进入司法程序，诉讼成本巨大。最终，区政府决定与康信置业通过协商解决问题。胡约翰事后也承认，起诉是希望达到向政府施压的目的。

由于此前缺少此类案例，在协商过程中，鄞州区政府向鄞州区法院进行咨询。法院为此出具了法律意见书。

法院认为，国有土地出让合同相当于买卖合同。根据《合同法》相关规定，因第三方因素造成的违约责任应由出让方承担。而在整个过程中，开发商没有任何违约，按时支付了土地出让金，所以有理由提出解约。

赔偿问题也经过一番博弈。双方协商认为，2011年9月30日最后一次填土时村民未阻挠，所以违约日期从本应交地的2010年3月截至此日，正好一年半时间。

如果按照土地出让合同约定，以每天1‰的违约金支付赔偿计算，违约金将高达12.6亿元。但法院认为，政府在整个过程履行了合同义务，做到了净地出让，最终是由于村民阻挠而导致无法交地，政府已履行合同义务，所以出让合同的赔偿条款不能适用。

另有两个方案可选，一是按照贷款利率赔偿，另一个是按照实际损失赔偿。法院认为，既是第三方因素造成，那么开发商有理由要求按实际损失来赔偿。

实际损失的认定则需要确定开发商的融资成本。胡约翰并未透露具体的融资成本，只称，银行开发贷款是基准利率，在调控之后，上浮20％－30％。但公司也有其他的渠道融资，融资成本要高一些。

宁波荣安地产可靠吗

答 荣安作为宁波本地房企，并没有盲目扩张，而是深耕宁波，以品质和服务赢的口碑，质量不错的。

宁波荣安房产是宁波本土房地产开发商，房地产开发质量还算可以。

毕竟本土开发的楼盘质量不能砸谨源敬了自己业内的口碑，裂此但是只能说大部分开发楼盘质量还可以，因为在宁波本祥慎土开发的楼盘数量比较多，难免有少部分郊区楼盘限于成本控制，少部分楼盘质量有不尽人意的地方，总体占比例较小！

在过去两年，荣安地产也把握住地产行业大势，规模增速明显。2017年，荣安地产的权益销售额仅为58.5亿，位于全国房企排行榜的第179名，2018年权益销售额为136.4亿，同比增长高达234%，位于排行榜的第128名。

看完本文，相信你已经得到了很多的感悟，也明白跟宁波荣安地产资金链这些问题应该如何解决了，如果需要了解其他的相关信息，请点击股富网的其他内容。